| definición | contrato en donde las dos partes se obligan reciprocamente, una a conceder el goce de una cosa, ejecutar una obra o prestar un servicio, y la otra a pagar por este goce, obra o servicio un precio determinado |
| REGIMEN LEGAL | CCo: no regula arrendamiento, solo normas de arrendamiento de local comercial y establecimiento de comercio
comprar bienes muebles para arrendarlos es un acto de comercio
COMPRAR UN INMUEBLE PARA ARRENDAR NO ES COMERCIAL |
| partes | 1. ARRENDADOR: concede el goce de una cosa (puede o no ser el propitario del bien)=> CONFIERE DERECHO PERSONAL
2. ARRENDATARIO: paga por ese goce un precio determinado |
| CLASES DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA: | 1. INDIVIDUAL: una o varias personas naturales reciban para su albergue o el de su familia un inmueble.
-- no hay solidaridad
2. MANCOMUNADO: dos o más personas naturales reciben goce de inmubele o parte de él y se comprometen solidariamente al pago
3. COMPARTIDO: cuando se arrienda parte del inmueble y se comparte con el arrendador u otros arrendatarios, sin incluir servicios, cosas o uso adicional
4. PENSIÓN: versa sobre parte de inmueble que no sea independiente, e incluya servicios, cosas, usos adicionales y sea término inferior a 1 año |
| CONTRATO DE HOSPEJADE | contrato de arrednamiento de caracter comercial y de adhesión que una empresa dedicada a esta actividad celebra para prestar alojamiento mediante pago día a día por plazo inferior a 30 días
SI SUPERA 30 DÍAS PUEDE SER CTO DE VIVIENDA URBANA |
| CARACTERÍSTICAS DEL ARRENDAMIENTO | CONSENSUAL Y SOLEMNE BILATERAL ONERORO CONMUTATIVO EJECUCIÓN SUCESIVA, INCLUSO SI ES DE HORAS NO TRASLATICIO |
| CLASUSULAS ABUSIVAS | - DESEQUILIBRIO INJUSTIFICADO ENTRE LAS PARTES Y SON CLÁUSULAS PREDISPUESTA LAS CUALES SON INEFICAXES DE PLENO DERECHO |
| ELEMENTOS ESENCIALES DEL ARRENDAMIENTO | 1. CAPACIDAD: no hay reglas especiales
2. CONSENTIMIENTO: se perfecciona con acuerdo de voluntades en precio y cosa
-- CCO: si requiere escrito privado o pública
3. OBJETO: desprende unas obligaciones de la cosa y precio
4. CAUSA: aplican reglas generales |
| Precio | puede consistir en dinero o en frutos naaturales de la cosa
el precio mensual será fijado por las partes pero sin exceder el 1% del valor comercial del inmueble o de la parte de él que se dé en arreindo |
| OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR | 1. ENTREGAR AL ARRENDATARIO LA COSA ARRENDADA
2. A MANTENERLA EN ESTADO DE SERVIR PARA EL FIN QUE FUE ARRENDADA
3. LIBRAR AL ARRENDATARIO DE TODA TURBACIÓN O EMBARAZO EN EL GOCE DE LA COSA ARRENDADA
4. A PAGAR LAS MEJORAS
5. ENTREGAR EL CONTRATO Y REGLAMENTO DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL
6. GARANTIZAR EL ORDEN INTERNO
7. EXPEDIR COMPROBAMNTE DE PAGO
8. OBLIGACIÓN DE INFORMACIÓN |
| INCUMPLIMIENTO DEL ARRENDADOR | NO ENTREGA: desistimiento + indemnización (salvo si actuó de buena fe
MORA (ENTREGA TARDÍA):
-INDEMNIZACIÓN (si el contrato aún sirve)
- SI DISMINUYE NOTABLEMENTE LA UTILIDAD DEL CONTRATO: desisimiento + indemnización) |
| quienes están encargados de mantener las cosas en estado de servir | REPARACIONES NECESARIAS: deterioro por el uso normal, a cargo del arrendador
REPARACIONES LOCATIVAS: producidas por culpa del arrendatario o dependientes a cargo del arrendatario
REPARACIONES EN VIVIENDAS COMPARTIDAS Y PENSIONES: en zona o servicios de uso común a cargo del arrendador
SI EL ARRENDADOR , LUIEGO DE AVISO NO REPARA, EL ARRENDATARIO PUEDE REPARAR Y PEDIR EL REEMBOLSO |
| BOLIGACIONES DEL ARRENDATARIO | 1. USAR COSA CONFORME AL CONTRATO
2. CONSERVAR LA COSA ARRENDADA
3. PAGAR EL PRECIO
4. PAGO DE SERVICIOS PÚBLICOS |
| INCREMENTO DEL CANON: | CADA 12 MESES DE EJECUCIÓN DEL CONTRATO BAJO UN MISMO PRECIO, SE PODRÁ INCREMENTAR EL CANON HASTA EN UNA PROPORCIÓN NO MAYOR AL 100% DEL INCREMENTO QUE HAYA TENIDO EL IPC |
| SUBARRIENDO Y CESIÓN | CC. no tiene la facultad de ceder ni subarrendar, a menos que se haya concedido, pero en ese caso no podrá el cesionario o subarrendatario usar o gozar de la cosa en otros términos al contrato directo
CCO: uede sin autorización del arrendador subarrendar hasta la mitad del inmueble, y ceder como consecuenta de la enajecación del establecimiento de comercio
ley 80 (ley de vivienda urbana): NO PUEDE ceder ni subarrendar a menos que medie autorización expresa
-- si igual lo hace, el arrendador podrá pedir entrega del inmueble o celebrar nuevo contrato con los usuarios reales. |
| TERMINACIÓN CTO DE ARRENDAMIENTO | 1. TERMINACIÓN POR CONDICIÓN RESOLUTORIA (incumplimiento de una de las partes)
2. EXPIRACIÓN DEL ARRENDAMIENTO:
a. Destrucción de la cosa arrendada
---- TOTAL: 1. fisica o la cosa deja de servir para el uso destinado => terminación
---- PARCIAL: el juez decidirá=> terminación o rebaja del precio
b. Expiración del término de duración
c. extinción del derecho del arrendador |
| Expiración del tiempo: | 1. TÉRMINO INDEFINIDO: si no se ha fijado tiempo o si es determinado , ninguna de las partes podrá hacerlo cesar, sino desahuciando a la otra, al no permitirse contratos eternos (unilaterla, inmotivado y anticipado
2. TÉRMINO DEFINIDO: si se estipulo, no se requiere deshaucio (aviso). El término puede desprenderse del servicio, la costumbre o por estipulación
Ley 820 (régimen de vivienda urbana): no permite cto a término indefinido. a falta de estipulación, se entiende de 1 año |
| Que opciones hay luego del cumplimiento del término? | 1. PRORROGA: extensión del plazo en donde se mantiene el contrato original
-- Prorroga automática (por contrato o ley): se conviene que el plazo contractual se prorrogará por un término igual al inicialmente convenido, sin necesidad de formalidad
2. RENOVACIÓN: Surge contrato nuevo, al anterior llegar a su fin. üeden haber condiciones o terminos diferentes
-- Se requiere anifestación expresa.
-- Puede ser tácita, si se denota voluntad inequivoca |
| Extinción del derecho del arrendador | 1. POR HECHOS AJENOS A SU VOLUNTAD: El arrendatario concía que el arrendador no podía arrendar, o hay expropiación por urgencia que no permita que el arrendatario continúe hasta cumplir el objeto del cto.
2. POR HECHO O CULPA SUYA: (como cuando vende la cosa de que es dueño) Existe indemnización al arrendador |
| CASOS EN LOS QUE EL TERCERO DEBE RESPETAR EL ARRIENDO CELEBRADO POR EL ARRENDADOR ANTERIOR | 1. todo aquel a quien se transfiere el derecho del arrendador por un título gratuito
2. Todo aquel a quien se transfiere el derecho del arrendador a título oneroso, si el arrendamiento ha sido contraido por escritura pública
3. Los acreedores hipotecarios, si el arrendamiento ha sido otorgado por escritura pública inscrita en el registro de instrumentos públicos, antes de la inscripción hipotecaria |
| terminción del arrendamiento en el régimen de vivienda urbana (ley 820) | 1. POR MUTUO ACUERDO
2. POR PARTE DEL ARRENDADOR:
a. sin indemnización: esto por incumplimiento del arrendatario
b. durante las prorrogas previo aviso escrito no menor a 3 meses, con indemnización de 3 meses
c. a la fecha del vencimiento sin indemnización: cuando el propietario necesite ocuparlo para su propia habitación por un término no menor a 1 año; cuando deba demolerse para nueva contrucción o deba desocuparse para reparar; cuando deba entregarse según ucmplimiento de las obligaciones en un contrato de compraventa
d. a la fecha de vencimiento con indemnización de 1.5 meses, siempre y cuando el contrato cumpliere mínimo 4 años de ejecución y se de preaviso de 3 meses
3. POR PARTE DEL ARRENDATARIO:
a) SIn indemnización: por incumplimiento del arrendador con declaración de juez
b) sin indemnización a la fecha de vencimiento:
c) con indemnización dentro del término inicial o durante sus prorrogas antes del vencimiento: 3 meses de aviso e indemnización |
| renocavión del cto de Arrendamiento de local comercial (CCO) | Son normas imperativas:
se deben dar los siguientes supuesto para renovar (no prorrogar):
1. que sea el mismo empresario de siempre
2. que ocupe no menos de dos años consecutivos un inmueble
3. con un mismo establecimiento de comercio + cumplimiento |
| cuando no opera el derecho a la renvación | 1. ARRENDATARIO INCUMPLE
2. PROPIETARIO LO REQUIERE PARA SU HABITACIÓN O UNA EMPRESA SUSTANCIALMENTE DISTINTA
3. EL INMUEBLE DEBA SER RECONSTRUIDO O REPARADO
últimos dos debe haber desahucio de 6 meses |
